Miras yoluyla intikal eden bir zeytinlik, paylaşılamayan bir kıyı arsası ya da birden fazla mirasçının hak sahibi olduğu bir daire… Ortaklığın giderilmesi davası (eski adıyla izale-i şuyu), paydaşların üzerinde uzlaşamadığı taşınır ve taşınmaz malların hukuken paylaştırılmasını sağlayan en temel yoldur. Özellikle taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu Bodrum, Datça, Marmaris, Milas, Fethiye, Yatağan ve Kavaklıdere gibi bölgelerde, ortak mülkiyetten kaynaklanan uyuşmazlıklar oldukça sık gündeme gelir. Bu rehberde davanın hukuki dayanaklarını, paylaşım yöntemlerini, görevli mahkemeyi ve 2023 sonrası zorunlu arabuluculuk şartını ayrıntılı olarak ele alıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortaklığa son vererek malın bireysel mülkiyete dönüştürülmesini amaçlayan bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) m.698 hükmü uyarınca paydaşlardan her biri, hukuki bir engel bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak, paylaşmayı isteme hakkının zamanaşımına uğramaması nedeniyle her zaman kullanılabilir.
Dava, iki tarafı da haklı kabul eden niteliktedir; yani davacı ve davalı ayrımı klasik anlamda yapılmaz. Amaç bir tarafı kazandırmak değil, ortaklığı sona erdirmektir. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de paylar oranında dağıtılır.
Davayı Kim Açabilir?
Paylı mülkiyette her bir paydaş, elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette ise her bir ortak — örneğin mirasçılardan herhangi biri — tek başına dava açabilir. Pay oranının büyüklüğü dava açma hakkını etkilemez; çok küçük bir paya sahip olan paydaş dahi ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Davalı tarafı ise diğer tüm paydaşların oluşturması zorunludur; aksi halde dava usulden reddedilir.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı
Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir oranda (örneğin 1/4) payı vardır ve bu pay üzerinde tasarrufta bulunabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise — ki miras ortaklığı en tipik örneğidir (TMK m.640 vd.) — pay oranları belli olsa da ortaklar mal üzerinde ancak birlikte tasarruf edebilir. Mirasçılardan her biri TMK m.642 uyarınca her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir; ortaklığın giderilmesi davası burada paylaşmanın hâkim eliyle gerçekleştirilmesini sağlar.
Paylaşım Yöntemleri: Aynen Taksim ve Satış Suretiyle Paylaştırma
TMK m.699 iki paylaşım biçimi öngörür:
1. Aynen Taksim (Aynen Bölüşme)
Malın fiziken bölünerek paydaşlara dağıtılmasıdır. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını bilirkişi marifetiyle değerlendirir. Bölünme sonucunda paylar arasında değer farkı doğarsa, bu fark para (ivaz/denkleştirme bedeli) ile giderilir. Aynen taksim, özellikle imar durumu ifraza elverişli büyük tarım arazileri ve zeytinliklerde gündeme gelir. Ancak imar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü veya yapı bütünlüğü nedeniyle çoğu kıyı arsasında aynen bölünme mümkün olmaz.
2. Satış Suretiyle Paylaştırma
Aynen taksim mümkün değilse veya paydaşlar bu konuda anlaşamazsa, mal açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel paylar oranında dağıtılır. Mahkeme kararı sonrası satış işlemleri bir satış memuru veya icra dairesi aracılığıyla yürütülür. Satışın yalnızca paydaşlar arasında mı yoksa herkese açık mı yapılacağı talebe göre belirlenir. Uygulamada yüksek değerli taşınmazların büyük kısmı bu yöntemle paylaştırılır.
Muhdesat (Yapı / Ağaç) Uyuşmazlığı: Taşınmaz üzerinde bir paydaş tarafından yaptırılmış bina, müştemilat veya dikilmiş ağaçlar (zeytin, narenciye vb.) varsa, muhdesatın aidiyetinin tespiti ayrıca değerlendirilir. Satış bedelinden bu kalemlerin payı, muhdesat sahibine öncelikli olarak ayrılır. Bodrum ve Datça’daki bahçeli taşınmazlarda bu konu sıklıkla belirleyici olur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m.4/1-b). Taşınmazlara ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12). Bu yetki kuralı kesindir; taraflar farklı bir mahkemeyi yetkili kılamaz. Dolayısıyla Bodrum’daki bir taşınmaz için dava Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, Milas’taki bir arazi için Milas Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, Datça’daki bir parsel için ise Datça Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse, her taşınmaz için ayrı dava gerekebilir.
Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk (2023 Değişikliği)
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme gereği, ortaklığın giderilmesi (taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin) davaları artık dava şartı arabuluculuğa tabidir. Yani dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur; aksi halde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Arabuluculuk sürecinde paydaşlar malın nasıl paylaştırılacağı konusunda anlaşabilirse, dava açmaya gerek kalmadan uyuşmazlık çözülür ve düzenlenen anlaşma belgesi ilam niteliğinde icra edilebilir. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanak ile birlikte dava yoluna gidilir. Bu aşama, özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu dosyalarda hem zaman hem masraf yönünden avantaj sağlayabilir.
Muğla’da Ortaklığın Giderilmesi Neden Bu Kadar Sık Görülür?
Muğla, Türkiye’de izale-i şuyu davalarının en yoğun açıldığı illerin başında gelir. Bunun temelinde, kuşaklar boyu mirasçılara bölünerek intikal eden ve son yıllarda değeri katlanan kıyı ve tarım arazileri yatar. Eskiden değersiz görülen bir zeytinlik veya tarla, imar ve turizm baskısıyla yüksek değerli arsaya dönüşünce, paydaşlar arasındaki uzlaşmazlıklar mahkemeye taşınır.
Bodrum ve çevresinde Yalıkavak, Gümüşlük, Turgutreis, Göltürkbükü, Bitez ve Ortakent gibi yerleşimlerde miras kalan arsalar üzerindeki ortaklıklar sık dava konusu olur. Datça yarımadasında ise Söğüt, Mesudiye, Reşadiye ve Palamutbükü gibi mahalle ve köylerdeki bağ, bahçe ve zeytinlik nitelikli taşınmazlar, çok sayıda mirasçı arasında paylaşılamadığından izale-i şuyu davalarının önemli bir bölümünü oluşturur.
Marmaris ilçesinde İçmeler, Turunç, Selimiye ve Bozburun; Fethiye tarafında Göcek, Ölüdeniz ve Kayaköy; Milas bölgesinde Ören ve Güllük gibi turizm yoğunluğu yüksek noktalarda da paylı mülkiyet uyuşmazlıkları belirgindir. Bunların yanında Yatağan, Kavaklıdere, Köyceğiz, Ula (Akyaka), Ortaca (Dalyan), Dalaman, Seydikemer ve il merkezi Menteşe çevresindeki tarım arazileri ve aile mülklerinde de ortaklığın giderilmesi talepleri düzenli olarak gündeme gelir.
Bölgenin bir başka özelliği, yabancı uyruklu paydaşların varlığıdır. Özellikle Avrupalı alıcıların hisse devraldığı taşınmazlarda tebligat, vekâlet ve yetki sorunları davayı teknik olarak daha karmaşık hâle getirebilir; bu durumlarda sürecin baştan doğru kurgulanması büyük önem taşır.
Dava Süreci ve Süresi
Süreç genel hatlarıyla şu aşamalardan oluşur: zorunlu arabuluculuk başvurusu, anlaşma sağlanamazsa dava dilekçesinin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulması, tarafların ve paydaşların tespiti, taşınmazın keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmesi, aynen taksimin mümkün olup olmadığının belirlenmesi ve nihayetinde satış ya da taksim yönünde karar verilmesidir. Karar kesinleştikten sonra satış aşamasına geçilir. Dosyanın yoğunluğuna, paydaş sayısına ve taşınmazın niteliğine göre süreç genellikle bir ila iki yıl arasında değişir.
Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davasında masraflar — keşif, bilirkişi, harç ve vekâlet ücreti dahil — kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir. Davayı açan paydaşın tüm masrafı tek başına üstlenmesi söz konusu değildir; çünkü dava sonucu tüm paydaşların yararınadır. Satış yoluyla paylaştırmada nispi harç, satış bedeli üzerinden tahsil edilir.
Sık Sorulan Sorular
Tek bir paydaş dava açabilir mi?
Evet. Pay oranı ne kadar küçük olursa olsun, her paydaş tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Diğer paydaşlar satış istemese de taşınmaz satılır mı?
Aynen taksim mümkün değilse ve paydaşlar uzlaşamıyorsa, paydaşlardan biri istemese dahi mahkeme satış suretiyle paylaştırmaya karar verebilir.
Üzerinde ev bulunan arsa paylaşılabilir mi?
Evet. Üzerinde yapı bulunması paylaşıma engel değildir; ancak yapının (muhdesatın) kime ait olduğu ve değeri ayrıca tespit edilerek bedel dağıtımında dikkate alınır.
Arabuluculuğa başvurmadan dava açılabilir mi?
Hayır. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartıdır; başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.
Bodrum ve Muğla Genelinde Ortaklığın Giderilmesi Avukatı
Bodrum, Datça, Milas, Marmaris, Yatağan ve Kavaklıdere başta olmak üzere Muğla genelinde miras ve gayrimenkul kaynaklı ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında, paydaşların tespitinden satış aşamasına kadar tüm süreci yürütüyoruz. Taşınmazınızın durumuna özel değerlendirme ve dava stratejisi için Özgün Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları için profesyonel destek alınması önerilir.