Anahtar Kelimeler: yabancıya tapu satışı, Bodrum yabancı satış, askeri izin, mütekabiliyet, döviz alım belgesi
Bodrum, yabancı yatırımcıların Türkiye’de en sık taşınmaz aldıkları bölgelerin başında gelir. Ancak yabancılara taşınmaz satışı; ek prosedürler, izin gereklilikleri ve döviz yükümlülüklerini de beraberinde getirir. Bu yazıda yabancıya taşınmaz satışında dikkat edilmesi gereken temel noktaları açıklıyoruz.
Mütekabiliyet (Karşılıklılık) İlkesi
2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 uyarınca yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için kendi ülkesi vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinmesine olanak tanıyan ülkelerden olması gerekir. Karşılıklılık şartının aranıp aranmadığı ülkeden ülkeye değişir; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün güncel listesinden kontrol edilmesi gerekir. Yabancı tüzel kişiler için ise daha kısıtlayıcı bir rejim uygulanır.
Askeri ve Güvenlik Bölgesi Sorgusu
Satın alınmak istenen taşınmazın; askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya özel güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığının sorgulanması zorunludur. Bu sorgu, tapu müdürlüğü tarafından ilgili komutanlıklara yazılan müzekkere ile yapılır. Bölge sınırları içinde kalan taşınmazlar için satış yapılamaz veya özel izin gerekir. Süreç, satışı birkaç hafta hatta birkaç ay geciktirebilir.
Döviz Alım Belgesi (DAB) Zorunluluğu
Yabancı uyruklu kişiler taşınmaz alımında ödemelerini döviz olarak yapmak ve bu dövizi Türkiye’de TCMB’ye bozdurmak zorundadır. Bu işlemden Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenlenir ve tapu müdürlüğüne ibraz edilir. DAB’ın tapu işlemi öncesinde temin edilmiş olması zorunludur. Bu adımın atlanması, satışın geçersiz sayılmasına ve vatandaşlık başvurusunun reddine yol açabilir.
Türk Vatandaşlığı İçin Eşik: 400.000 USD
Türk vatandaşlığı kazanmak amacıyla taşınmaz satın almak isteyen yabancılar için minimum yatırım tutarı 400.000 ABD doları veya karşılığı dövizdir. Taşınmaz; 3 yıl süreyle satılmayacağına dair şerh konularak alınmalı, ödeme banka aracılığıyla satıcıya yapılmalı ve döviz alım belgesi düzenlenmiş olmalıdır. Vatandaşlık başvurusu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan uygunluk belgesi alınmasıyla başlar.
Değer Tespiti ve Bağımsız Ekspertiz
Vatandaşlık başvurusuna konu taşınmazların değeri, SPK lisanslı bağımsız değerleme şirketleri tarafından düzenlenen rapora göre tespit edilir. Piyasa değerinin altında veya üzerinde gösterilen satışlar; başvurunun reddi, ceza kovuşturması ve para cezası riski doğurabilir.
Vergisel Yükümlülükler
Yabancıların taşınmaz alımında ödeyecekleri tapu harcı, Türk vatandaşları ile aynı orandadır. Ancak taşınmazın satışında elde edilen kazanç, vatandaşlıkla bağlantılı belirli süreler ve şartlar çerçevesinde değerlendirme dışı kalabilir veya vergiye tabi olabilir. KDV istisnası açısından da yabancıya satılan ilk konut/işyerinde belirli şartlarda KDV istisnası uygulanabilir.
Sonuç
Yabancıya taşınmaz satışı, hem alıcı hem de satıcı için titiz bir hukuki süreç gerektirir. Mütekabiliyet, askeri izin, döviz alım belgesi gibi adımların atlanması; uzun sürelerin ardından satışın iptal edilmesine veya vatandaşlık başvurusunun reddedilmesine neden olabilir. Süreç boyunca hukuki destek alınması büyük önem taşır.
| ⚖️ Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza ilişkin hukuki destek almak için Av. Kaan Özgün ile iletişime geçebilirsiniz. Kaan Özgün Avukatlık Bürosu | Bahçelievler Mah. Turgutreis / Bodrum / Muğla |