Kira Tespit Davası: 5 Yıllık Dönem ve TÜFE Endeksleme

Anahtar Kelimeler: kira tespit davası, 5 yıllık kira artışı, emsal kira, TBK 344, kira bedeli artırma

Uzun süre kiracısı değişmeyen taşınmazların kira bedelleri, zamanla piyasa değerinin çok altında kalabilir. Bu durumda mülk sahibinin kira bedelini güncelleyebilmesi için ‘kira tespit davası’ açması gerekir. 1 Temmuz 2024 tarihinde sona eren %25 sınırı sonrasında, TBK m.344 yeniden tek başına uygulanır hale gelmiştir. Bu yazıda kira tespit davasını anlatıyoruz.

TBK m.344 Genel Çerçevesi

Türk Borçlar Kanunu m.344’e göre; yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin artışı, taraflar arasında anlaşma varsa bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Taraflar anlaşamazsa hâkim; aynı TÜFE üst sınırı içinde kalmak kaydıyla, kiralananın durumunu da göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler.

5 Yıllık Endeksleme Kuralı (m.344/3)

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde; beşinci yıl ve sonraki her beş yıl bitiminde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; TÜFE 12 aylık ortalamalar, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu kural; uzun süredir piyasa değerinin altında kalan kiraların güncellenmesini mümkün kılan en önemli mekanizmadır.

Davayı Ne Zaman Açmalı?

Kira tespit davası açma süresi konusunda kanun, kesin bir süre öngörmemiştir; ancak Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması veya kira artış ihtarının tebliğ ettirilmesi halinde, yeni dönemin başından itibaren artış uygulanabilir. Aksi halde tespit edilen artış, ancak bir sonraki kira yılında uygulamaya alınır.

Hakimin Dikkate Alacağı Faktörler

Mahkeme; kira tespit kararı verirken bilirkişi raporu alır. Bilirkişi; kiralananın özelliklerini, çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini (emsal kira), enflasyon verilerini, taşınmazın bakım durumunu ve konumunu inceler. Bodrum’da yaz-kış kira farkı, deniz manzarası, site içi olup olmaması gibi faktörler bilirkişi tarafından dikkate alınır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme; uyuşmazlık konusu yıllık kira artış tutarı ne olursa olsun sulh hukuktur. Bodrum’daki taşınmazlar için Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Tespit Davası Yerine İhtarname

Bazı durumlarda dava açmadan önce kiracıya, kira bedelinin artırılması konusunda noter ihtarnamesi gönderilerek karşılıklı anlaşma denenebilir. Kiracının makul bir artışı kabul etmesi halinde, mahkeme süreci yaşanmadan kira yenilenir. Ancak ihtarnameye uyulmazsa dava açılması zaman kaybetmemek açısından önemlidir.

Sonuç

Kira tespit davası, mülk sahibi için kira bedelini günümüz koşullarına uyarlamanın en etkili yoludur. Doğru tarihte açılan ve emsal verilerle güçlendirilmiş bir dava, ciddi gelir artışı sağlayabilir. Süre kaçırıldığında kazançlar bir sonraki yıla ötelenir; bu yüzden takvim önemlidir.