Site Yönetimi Uyuşmazlıkları: 634 sayılı KMK ve Aidat İhtilafları

Anahtar Kelimeler: site aidatı icra, kat malikleri kurulu, site yönetim sorunları, KMK 20, ödenmeyen aidat

Bodrum’daki sitelerde yaşayan kat maliklerinin sıkça karşılaştığı sorunların başında; ödenmeyen aidatlar, ortak alan kullanımı ve kat malikleri kurulu kararlarına itirazlar gelir. Bu uyuşmazlıklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tarafından düzenlenir. Bu yazıda site yönetimi ile ilgili temel hukuki konuları anlatıyoruz.

Yönetici Seçimi ve Yetkileri

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK m.34). Yönetici; kat malikleri kurulunca seçilir ve süresi bir yıldır. Yönetici; binanın bakım-onarımını yürütür, aidat toplar, ödenmeyenler için takip yapar ve kat malikleri kurulu kararlarını uygular. Yönetici aleyhine de denetim mekanizmaları vardır; her kat maliki yönetici aleyhine hukuki yola başvurabilir.

Aidatların Ödenmemesi: KMK m.20 İcra Takibi

KMK m.20 uyarınca yönetim giderlerine katılmayan kat maliki aleyhine, yöneticinin imzaladığı işletme defteri esas alınarak doğrudan icra takibi başlatılabilir. Bu özel düzenleme; site aidatlarının tahsili için diğer alacak takiplerinden farklı kolaylık sağlar. Bu takibe itirazda kat malikinin sınırlı imkanları vardır; sadece miktar veya ödenmiş olma gibi konularda itiraz edebilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Kat malikleri kurulunda alınan kararlardan rahatsız olan kat maliki; karar tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33). İptal sebepleri; usulsüz toplantı, oy hesabında hata, yasaya veya yönetim planına aykırı karar gibi durumlar olabilir. Bir aylık süre, hak düşürücü süre olduğundan kaçırılması halinde karar artık iptal edilemez.

Ortak Alan Kullanımı

Sitedeki havuz, otopark, çocuk parkı, sosyal tesisler gibi ortak alanlar; tüm kat maliklerinin ortak kullanımına açıktır. Bir kat malikinin ortak alanı kendi kullanımına alması veya değişiklik yapması; diğer kat maliklerinin onayını gerektirir. Onaysız tasarruf işlemlerinin durdurulması için mahkemeye başvurulabilir.

Yönetim Planı: Sitenin Anayasası

Site içindeki tüm temel kurallar; aidat hesaplama yöntemi, ortak alan kullanımı, hayvan beslenmesi, kısa süreli kiralama yapılıp yapılamayacağı gibi konular yönetim planında düzenlenir. Yönetim planı, sözleşme niteliğinde olup kat maliklerini bağlar. Değiştirilmesi için beş üzerinden dört kat malikinin onayı (yetersayı) gerekir.

Bodrum Sitelerine Özgü Sorunlar

Bodrum’daki sitelerin önemli kısmında kat maliklerinin yalnızca yaz aylarında kullanım için tutulan sitelerde, kış aylarındaki yönetim ve bakım maliyetlerinin dağıtımı sıkça uyuşmazlık konusu olur. Ayrıca son yıllarda 7464 sayılı Kanun ile gündeme gelen ‘turizm amaçlı kiralama’ meselesi; kat maliklerinin oybirliği şartı nedeniyle site içi uyuşmazlıkların yeni bir kaynağı haline gelmiştir.

Sonuç

Site içi uyuşmazlıkların büyük kısmı, yönetim planının netliği ve kat malikleri arasındaki iletişimin kalitesiyle önlenebilir. Ancak iş hukuki yola taşındığında; KMK’nın kendine özgü süreleri ve prosedürleri büyük önem taşır. Bir ay gibi kısa sürelerin kaçırılmaması için hızlı hareket etmek gerekir.