TBK m.346: Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı ve Geçersiz Sözleşme Hükümleri

Anahtar Kelimeler: kira sözleşmesi geçersiz hükümler, depozito iadesi, TBK 346, muacceliyet, cezai şart

Kira sözleşmelerinde kiracıya ek yükümlülük getiren hükümler oldukça yaygındır. Ancak Türk Borçlar Kanunu m.346, kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacak konuları açıkça belirler. Bu yazıda kira sözleşmenizde olabilecek geçersiz hükümleri ve haklarınızı anlatıyoruz.

TBK m.346 Ne Diyor?

Türk Borçlar Kanunu m.346 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu hüküm emredici nitelikte olduğundan, sözleşmede aksinin kararlaştırılması sonucu değiştirmez.

Muacceliyet Kayıtları Geçersiz

‘Kiracının bir taksiti ödememesi halinde tüm sözleşme bedeli muaccel olur’ türündeki hükümler, TBK m.346 kapsamında geçersizdir. Kiracı; sadece geciken aya ait kirayı ödemekle yükümlüdür. Mülk sahibi, gecikme halinde tahliye davası açabilir veya icra takibi yapabilir; ancak tüm kira sürecini birden tahsil edemez.

Cezai Şart ve İlave Ödeme Yasağı

Kiracıya ‘gecikme nedeniyle her ay ek tutar ödeme’, ‘sözleşmeyi erken feshederse cezai şart ödeme’ gibi yükümlülükler getirilemez. Yine kiracıdan apartmanın boyatılması, ek tamir ücreti gibi olağan dışı ödemeler de TBK m.346 kapsamında değerlendirilebilir. Bu hükümler, sözleşmede yer alsa bile kiracıyı bağlamaz.

Depozito İadesi ve ‘İade Edilmez’ Klozları

Çok yaygın bir hata; kira sözleşmesine ‘depozito iade edilmez’ veya ‘depozito son ay kirasına mahsup edilemez’ gibi hükümler eklenmesidir. Depozito; kiracının verdiği zarar veya ödenmemiş kira bedelinin karşılığı olarak alıkonulabilir, ancak kiracı hiçbir zarar vermediyse iadesi zorunludur. Bu tür mutlak iade engeli içeren hükümler geçersizdir. Depozitonun, kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından makul süre içinde iade edilmemesi halinde kiracı faiziyle birlikte talep edebilir.

Kefilin Korunması: TBK m.583-584

Kira sözleşmesine bir kefil eklenmişse, kefaletin geçerli sayılabilmesi için TBK m.583 uyarınca; kefalet sözleşmesinin yazılı olması, kefilin sorumlu olacağı azami miktarın el yazısıyla yazılması ve kefalet tarihinin el yazısıyla belirtilmesi gerekir. Evli kişinin kefil olması halinde ayrıca eşinin yazılı rızası şarttır (m.584). Bu şartlar sağlanmayan kefalet geçersizdir.

KVKK ve Kira Sözleşmesi

Son yıllarda kira sözleşmelerine eklenen ‘kimlik fotokopisi her durumda paylaşılabilir’ tarzı hükümler de KVKK kapsamında değerlendirilebilecek nitelikte olup mülk sahibinin veri işleme yükümlülüklerini ihlal edebilir. Bu yönüyle de sözleşmelerin gözden geçirilmesi yerinde olur.

Sonuç

Kira sözleşmenizi imzalamadan önce TBK m.346 ve ilgili hükümler kapsamında kiracı aleyhine yer alabilecek hükümleri tespit etmek; daha sonra yaşanabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler. Mevcut sözleşmenizde geçersiz hükümler varsa, bu hükümler sizi bağlamaz; ancak somut bir uyuşmazlık doğmadan bu durumu netleştirmek için hukuki görüş alınması faydalı olur.