Kira Hukuku • TBK m.335
Kiracı Anahtarı Notere Bırakıp Gitti, Evde Hasar Var: Ev Sahibinin Kaybetmemesi Gereken Günler
Sezon kapandı, kiracı yüzünüze bakmadan anahtarı notere bıraktı. Evde kırık dolaplar, lekeli duvarlar, çalışmayan klima var. Hasarı isteyebilirsiniz, ama kanun size çok kısa bir süre tanıyor ve bu süre siz anahtarı almadan da işlemeye başlayabiliyor.
Bodrum’da kiralar çoğu zaman sezonla birlikte biter. Ekim-kasım aylarında boşalan evlerde ev sahiplerinin karşılaştığı en yaygın senaryo şudur: Kiracı yüz yüze teslim yapmak istemez, anahtarı notere bırakır, size bir tebligat gelir. Siz “nasılsa anahtar noterde, müsait olunca alırım” diye düşünürsünüz. Asıl risk burada başlar.
1Kiracı anahtarı notere bırakabilir mi?
Evet. Kiracının kiralananı geri verme borcu vardır (TBK m.334). Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa ya da kiracı yüz yüze teslim yapmak istemezse, Yargıtay’a göre kiracının yapacağı şey mahkemeden tevdi yeri belirlenmesini istemek ya da anahtarı notere teslim edip bunu kiraya verene bildirmektir (Yargıtay 3. HD, 2017/5991 E., 2019/1836 K., 11.03.2019).
Asıl önemli soru, teslimin hangi gün gerçekleşmiş sayılacağıdır:
Anahtarın teslimine ilişkin tutanağın kiraya verene tebliğ edildiği tarih, anahtar teslim tarihi sayılır. Kiracı bu tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumludur (Yargıtay 3. HD, 2018/6009 E., 2018/9871 K., 10.10.2018). Anahtarı noterden ne zaman aldığınızın bir önemi yoktur.
Anahtarın emlakçıya, kapıcıya ya da komşuya bırakılması ise usulüne uygun teslim sayılmaz. Ancak kiraya veren evi fiilen eline almışsa, örneğin tadilata başlamışsa, Yargıtay o tarihte tahliyenin gerçekleştiğini kabul eder (Yargıtay 3. HD, 2023/2972 E., 2023/3825 K., 19.12.2023).
2Kanunun “hemen” dediği süre
TBK m.335 — Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme
“Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Maddenin sonucu serttir. Bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Bu, hasar bedeli kadar onarım süresince kaybedilen kirayı da kapsar. Yargıtay, kiralananı teslim aldıktan hemen sonra yazılı bildirimde bulunmayan kiraya verenin hem hor kullanma tazminatı hem de onarım süresine ilişkin kira bedeli talebini reddetmiştir (Yargıtay 3. HD, 2021/1159 E., 2021/5889 K., 02.06.2021).
Anahtar notere bırakıldığında bu “hemen” süresi, sizin anahtarı aldığınız günden değil, noter tebligatının size ulaştığı günden itibaren değerlendirilir. Bir kararda anahtarların notere tevdi edildiğine ilişkin ihtar kiraya verene 14.11.2011’de tebliğ edilmiş, hasar tespiti ise Ocak 2012’de istenmişti. Arada yazılı bildirim yapılmadığı için Yargıtay kiracının sorumluluktan kurtulduğuna karar verdi (Yargıtay 3. HD, 2017/9846 E., 2018/8629 K., 18.09.2018).
| Karar | Teslimden bildirime / tespite kadar | Sonuç |
|---|---|---|
| 3. HD 2017/9846 E., 2018/8629 K. | Yaklaşık 2 ay, yazılı bildirim yok | Kiracı sorumluluktan kurtuldu |
| 3. HD 2017/8139 E., 2019/4604 K. | Yaklaşık 5 hafta, yazılı bildirim yok | Kiracı sorumluluktan kurtuldu |
| 6. HD 2015/11069 E., 2016/7827 K. | Yaklaşık 3,5 ay, hasar gözle görülür nitelikte | Kiraya veren makul sürede bildirmedi |
| 6. HD 2015/5090 E., 2016/1625 K. | Hasar bedelini de içeren icra takibi başlatılmış | Takip, yazılı bildirim yerine geçti |
Kanunda gün sayısı yazmıyor ve Yargıtay da sabit bir gün belirlemiyor. Ama kararların ortak dersi açık: haftalar geçtikten sonra yapılan bildirim büyük risk taşır. Güvenli yol, tebligatı aldığınız günlerde hareket etmektir.
3Tebligatı aldınız: Adım adım ne yapmalı?
- Tebliğ tarihini not edin. Hem kira borcunun bittiği gün hem de bildirim süresinin başladığı gün bu tarihtir.
- Hemen delil tespiti isteyin. Kiralananın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinden, HMK m.400 uyarınca bilirkişi eşliğinde keşif ve tespit talep edin. Dilekçede acele olduğunu, anahtarın noterde olduğunu ve kiracıya keşif gününün bildirilmesini istediğinizi belirtin. Kiracının hazır olabileceği bir tespit, ileride “hasarı ev sahibi yaptı” savunmasını zayıflatır.
- Tespit raporunu beklemeden yazılı bildirim yapın. Gördüğünüz ya da tahmin ettiğiniz eksiklikleri sayarak kiracıya noter aracılığıyla yazılı bildirim gönderin. Bildirimde tespitten sonra ortaya çıkacak eksiklikler için hakkınızı saklı tutun. Rapor geldikten sonra ikinci, ayrıntılı bir bildirim daha yapın.
- Anahtarı almayı keşif gününe denk getirmek isteyebilirsiniz. Eve ilk girişin mahkeme heyetiyle birlikte olması delil zinciri bakımından güçlü bir tercihtir. Ancak bu, bildirim süresini durdurmaz. Keşif tarihi haftalar sonrasına verilirse beklemeyin. Anahtarı noter, tanık veya kesintisiz video kaydı eşliğinde alıp evi belgeleyin.
- Depozito hesabını yapın. Kiracı gerçekten zarar verdiyse depozito bu zarara karşılık tutulabilir. Ancak zarar yoksa ya da bildirim yapılmadıysa iadesi gerekir.
Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Yalnızca kötü kullanımdan kaynaklanan zarar ve hasarlardan sorumludur (Yargıtay 3. HD, 2017/5991 E., 2019/1836 K.). Birkaç yıllık kullanım sonrası solmuş boya ya da aşınmış parke, tek başına tazminat sebebi değildir. Bu nedenle kiralama başında çekilmiş fotoğraflar ve teslim tutanağı, sonradaki talebinizin en güçlü dayanağıdır.
4Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar
TBK m.335’in son cümlesi önemli bir kapı açık bırakır. Teslim alma sırasında olağan incelemeyle anlaşılamayacak eksiklikler için kiracının sorumluluğu devam eder. Örneğin kiracının dönemindeki bir sızıntının duvarın içinde yarattığı hasar ancak aylar sonra ortaya çıkabilir.
Ama bu durumda da kural değişmez. Eksikliği fark ettiğiniz anda kiracıya hemen yazılı olarak bildirmeniz gerekir. Gizli ayıp istisnası, gözle görülebilen kırık dolaplar ya da lekeli duvarlar için kullanılamaz. Yargıtay da 3,5 ay sonra tespit edilen ama gözle görülebilir nitelikteki hasarlar için kiraya verenin makul sürede bildirim yapmadığını kabul etmiştir (6. HD, 2015/11069 E., 2016/7827 K.).
5Dava ve arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-a). Hasar bedeli, onarım süresince kaybedilen kira ve depozito uyuşmazlıkları bu kapsamdadır. Delil tespiti ise uyuşmazlığın esasını çözen bir dava olmadığından, beklemeden ayrıca istenebilir. Tespit için arabuluculuğun sonucunu beklemeyin.
Kiracının kira borcu da varsa, kira alacağı için icra takibi ve tahliye yollarını ayrıca değerlendirin: İtirazın iptali ve itirazın kaldırılması. Kira sözleşmesinde depozitonun iadesini engelleyen hükümlerin geçerliliği için: TBK m.346 ve geçersiz sözleşme hükümleri.
Günler içinde hareket edilirse
Hasar ve onarım süresi kirası istenebilir
Tebliğden hemen sonra delil tespiti talebi ve yazılı bildirim. Rapor geldikten sonra ayrıntılı ikinci bildirim. Depozito bu tutara mahsup edilir.
Haftalar beklenirse
Kiracı her türlü sorumluluktan kurtulabilir
“Anahtarı sonra alırım” demek, bildirim süresini durdurmaz. Gözle görülen hasarlar için geç yapılan bildirim, talebin tamamen reddine yol açabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Anahtarı noterden almadım. Kira işlemeye devam eder mi?
Hayır. Yargıtay’a göre anahtarın notere teslim edildiğine ilişkin tutanağın size tebliğ edildiği tarih teslim tarihidir. Kira o tarihte sona erer. Anahtarı almamanız kiracının borcunu uzatmaz.
Bildirimi WhatsApp’tan yaptım. Yeterli mi?
Kanun “yazılı” bildirim ister ve ispat yükü kiraya verendedir. Mesajın kiracıya ulaştığını ve içeriğini kanıtlayabiliyorsanız delil olarak değerlendirilebilir. Ancak tartışma çıkmaması için noter ihtarnamesi en güvenli yoldur. Yargıtay, hasar bedelini de kapsayan bir icra takibini de yazılı bildirim olarak kabul etmiştir.
Kiracı anahtarı emlakçıya bıraktı. Ne olacak?
Bu usulüne uygun teslim sayılmaz ve kiracının borcu kural olarak devam eder. Ancak evi fiilen kullanmaya başlarsanız ya da tadilata girişirseniz, Yargıtay o tarihte tahliyenin gerçekleştiğini kabul eder. Bu nedenle eve girmeden önce durumu belgeleyin ve hasar bildirimini hemen yapın.
Depozitoyu tamamen tutabilir miyim?
Yalnızca ispatlanabilen ve süresinde bildirilen hasar ile ödenmemiş kira ve yan giderler ölçüsünde tutabilirsiniz. Olağan yıpranma için kesinti yapılamaz. Sözleşmedeki “depozito iade edilmez” türünden hükümler ise kiracıyı bağlamaz.
Klima ve beyaz eşya çalışmıyor ama teslim günü fark edemedim. Ne yapmalıyım?
Olağan incelemede fark edilemeyecek bir arıza ise, fark ettiğiniz anda kiracıya yazılı olarak bildirin ve arızayı teknik servis raporuyla belgeleyin. Ancak çalışıp çalışmadığı teslim günü kolayca denenebilecek cihazlar için bu istisnaya güvenmek risklidir.
Anahtar noterde, tebligat elinizde mi?
Delil tespiti dilekçesi ve yazılı hasar bildirimi aynı hafta içinde hazırlanmalıdır. Bodrum ve çevresindeki kira ve tahliye dosyalarınız için Özgün Hukuk ve Danışmanlık’a ulaşabilirsiniz.
İletişime GeçinAvukat Kaan Özgün — Turgutreis / Bodrum
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kanun metinleri için mevzuat.gov.tr’deki güncel metinler, içtihat için anılan Yargıtay kararları esas alınmıştır. Somut dosyanız için avukatınıza danışınız.