Miras ve Gayrimenkul Hukuku • İİK m.114
İzale-i Şuyuda Yeni Dönem: Miras Kalan Taşınmazda Birinci Artırma Artık Sadece Mirasçılar Arasında
Yıllardır ortaklığın giderilmesi satışlarının en büyük şikâyeti aynıydı: aile arazisi, üçüncü kişilere düşük bedelle gidiyordu. 7589 sayılı Kanun bu tabloyu değiştirdi — ama yeni usulün iki katı şartı ve bir defalık kullanım sınırı var.
Ortaklığın giderilmesi — halk arasındaki adıyla izale-i şuyu — Bodrum’da en sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. Dededen kalan zeytinlik, üç kardeşe intikal eden arsa, beş torunun hissedar olduğu yazlık… Paydaşlar aynen taksimde anlaşamayınca mahkeme satışa karar verir ve taşınmaz açık artırmayla elden çıkar.
Eski sistemde bu artırma herkese açıktı ve mirasçılara hiçbir öncelik tanınmıyordu. Sonuç çoğu zaman aynıydı: aile arazisi, artırmayı takip eden profesyonel yatırımcılara muhammen bedelin yarısına gidiyor, paydaşlar hem taşınmazı hem de değerinin bir kısmını kaybediyordu.
7589 sayılı Kanunun 1. maddesi bu tabloyu değiştirdi.
1Yeni kural: birinci artırma mirasçılara özel
İİK m.114/2’ye eklenen cümleler
“Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”
7589 s.K. m.1 · Resmî Gazete 31.07.2026 — 33326
Düzenlemenin amacı açıktır: aile mallarının aile içinde kalmasını sağlamak ve mirasçıları, taşınmazın yarı bedele üçüncü kişiye gitmesine karşı korumak.
Usulün uygulanması için iki şart birlikte gerçekleşmelidir
- Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalıdır. Paydaşlardan biri payını satın alma, bağışlama veya trampa gibi bir yolla edinmişse dosya bu özel usulün dışında kalır.
- Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır. Tapuda mirasçı olmayan tek bir malik göründüğü anda genel usule dönülür.
Bu iki şart uygulamada tapu kaydı ve mirasçılık belgesi (veraset ilamı) üzerinden denetlenecektir. Dolayısıyla dava dosyasına güncel tapu kaydı ve mirasçılık belgesinin eksiksiz sunulması, yeni usulden yararlanmanın ön koşuludur.
2Asgari teklif: yüzde elli değil, yüzde yüz
Yeni usulün en çok gözden kaçan yanı budur. İİK m.114/7’nin (8) numaralı bendi de değiştirilmiş ve mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi şartı getirilmiştir.
Genel usul
Haciz satışı ve ikinci artırma
Teklifin, muhammen kıymetin %50’si ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.
Yeni — mirasçılara özel
Birinci artırma
Teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. Amaç düşük bedelli satışların önüne geçmektir; ancak bu, artırmanın satışsız kapanma ihtimalini de yükseltir.
Mirasçı olarak taşınmazı aile içinde tutmak istiyorsanız, kıymet takdiri raporundaki muhammen bedelin tamamını ödemeye hazır olmanız gerekir. Bu nedenle kıymet takdirine itiraz süreci, artık her zamankinden daha kritiktir: fahiş belirlenen bir muhammen bedel, mirasçıların birinci artırmada alım yapmasını fiilen imkânsız hâle getirebilir.
Kanun metni “birinci artırma”yı düzenlediğinden, mirasçılar arasındaki artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmanın genel hükümlere göre — herkese açık ve %50 asgari teklifle — yapılacağı sonucuna varılmaktadır. Bu geçişin usulü konusunda uygulamada yerleşik bir içtihat henüz oluşmamıştır; ilk kararlar takip edilmelidir.
3İhale bedelini yatırmayan paydaşa ağır yaptırım
İİK m.114/7’nin (9) numaralı bendi de yeniden yazılmıştır. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine özgü hükümler şunlardır:
- En yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıdan alınan teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir.
- Bedeli yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Yani kendi payına düşen kısmı dahi alamaz.
- Ayrıca ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir; bu ceza 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir.
Bu yaptırım, artırmayı sırf süreci uzatmak veya diğer paydaşları yıldırmak için kullanmayı fiilen imkânsız hâle getirmektedir. Artırmaya katılmadan önce finansmanın hazır olduğundan emin olun: teklif verip bedeli yatıramamanın maliyeti artık yalnızca teminat kaybı değil, ayrıca teklif bedelinin %5’i tutarında idari para cezasıdır.
4Satış talep eden alacaklıya teminat kolaylığı
(6) numaralı bent uyarınca, satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat ederse, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz. Ayrıca Hazine, açık artırmalarda teminat göstermekten tümüyle muaftır.
Başvuru süresi kaçırılırsa muafiyetten yararlanılamaz; bu, dosyanın takip takviminde işaretlenmesi gereken bir tarihtir.
5Hangi dosyalarda uygulanacak? Geçiş hükmü
7589 s.K. Geçici m.1/1
“Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 2004 sayılı Kanunun 114 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu açık artırmalar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.”
Kritik ölçüt davanın açılma tarihi değil, artırmanın ilan tarihidir. Yıllardır süren bir izale-i şuyu dosyanız varsa ve satış ilanı henüz yapılmamışsa, yeni usulden yararlanırsınız. İlan 31 Temmuz 2026’dan önce yapılmışsa o artırma eski hükümlere tabidir.
6Satışın usulü: kim yapar, nasıl yapılır?
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Satış aşamasının dayanağı ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’dur:
HMK m.322/2
“Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.”
Yani izale-i şuyu satışları, mahkemece görevlendirilen satış memuru tarafından ancak İİK hükümlerine göre yürütülür. İİK m.114’te yapılan her değişiklik, bu atıf sebebiyle doğrudan ortaklığın giderilmesi satışlarına da yansır. 7589 sayılı Kanunun getirdiği yenilik de buradan uygulama alanı bulmaktadır.
7Bodrum’da izale-i şuyu: pratik notlar
- Önce aynen taksim denenmelidir. Taşınmaz ifraz edilerek paylaştırılabiliyorsa satış yerine aynen taksim tercih edilir. İmar durumu uygun parsellerde bu ihtimal ciddi biçimde araştırılmalıdır.
- Muhdesat aidiyeti ayrı bir sorundur. Paydaşlardan biri arsaya bina, kuyu, zeytin ağacı gibi bir muhdesat yapmışsa, satış bedelinin dağıtımında bu husus ayrıca dikkate alınır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti, satış öncesinde çözülmesi gereken bir meseledir.
- Yabancı uyruklu mirasçı varsa tebligat ve veraset ilamı süreçleri dosyayı uzatır. Bodrum’da bu, sıklıkla karşılaşılan bir durumdur; süreci baştan planlamak gerekir.
- Kıymet takdiri raporuna itiraz süresi kaçırılmamalıdır. Yeni usulde birinci artırmanın eşiği muhammen bedelin tamamı olduğundan, bu rapor artırmanın kaderini belirler.
- Dava açılmadan önce arabuluculuk ve paydaşlar arası pay devri seçenekleri değerlendirilmelidir. Anlaşmayla çözülen bir paylaşım, hem daha hızlı hem de neredeyse her zaman daha kârlıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Paydaşlardan biri payını sonradan satın almışsa yeni usul uygulanır mı?
Hayır. Kanun, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmasını aramaktadır. Paydaşlardan biri payını satın alma, bağış veya trampa gibi bir yolla edinmişse dosya bu özel usulün dışında kalır ve artırma genel hükümlere göre herkese açık yapılır.
Birinci artırmada taşınmazı almak istiyorum, ne kadar ödemem gerekir?
Teklifinizin, kıymet takdiri raporunda belirlenen muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. Bu, genel usuldeki %50 eşiğinin iki katıdır. Ayrıca artırmaya katılmak için kural olarak malın kıymetinin yüzde onu tutarında teminat yatırılması gerekir.
Mirasçılar arasındaki artırmada kimse teklif vermezse ne olur?
Bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Kanun metni yalnızca birinci artırmayı düzenlediğinden, satış gerçekleşmezse ikinci artırmanın genel hükümlere göre — herkese açık ve muhammen kıymetin %50’si asgari teklifiyle — yapılacağı kabul edilmektedir. Bu geçişin ayrıntılarında ilk mahkeme kararları belirleyici olacaktır.
İhaleyi kazandım ama bedeli yatıramadım. Teminatımı geri alır mıyım?
Hayır. Teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse teminatın tamamı diğer pay sahiplerine dağıtılır. Buna ek olarak, teklif ettiğiniz bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.
Devam eden izale-i şuyu davamda yeni kural geçerli olacak mı?
Belirleyici olan davanın açılma tarihi değil, artırmanın ilan tarihidir. 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder; henüz ilan yapılmamışsa yeni usulden yararlanılır.
Satıştan elde edilen para nasıl paylaştırılır?
Satış bedelinden satış masrafları düşüldükten sonra kalan net tutar, varsa muhdesat aidiyeti de gözetilerek, paydaşlara tapu kaydındaki ve mirasçılık belgesindeki payları oranında ödenir.
Miras kalan taşınmazınız için doğru zamanı kaçırmayın
Satış ilanı yapılmadan önce atılacak adımlar — aynen taksim talebi, kıymet takdirine itiraz, muhdesat tespiti, paydaşlar arası anlaşma — sonucu belirler. Bodrum ve çevresindeki izale-i şuyu dosyalarınız için Özgün Hukuk ve Danışmanlık’a ulaşabilirsiniz.
İletişime GeçinAv. Kaan Özgün — Bodrum
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kanun metni için 31.07.2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete esas alınmıştır. Somut uyuşmazlığınız için avukatınıza danışınız.