2020 senesinde dünyayı kasıp kavuran COVID-19 pandemisi ile hayatın süregelen birçok alışkanlığı gibi turistik seyahatlerde tercih edilen konaklama tercihleri de değişiklik gösterdi. Turistik yerleşimlerde otel/pansiyon/hostel harici konaklama yapmak isteyen turistler ve yerel yerleşimciler arasındaki bağlantıyı kuran AIRBNB, Booking gibi girişimler 2020 senesinden itibaren popülerliğini arttırdı.
Fakat konutunu bu şekilde kısa süreli kiralayan malikler, bu işi profesyonel bir biçimde yapmadığından bahisle hem devletin vergi kaybına hem de konaklayacak kişilerin Kimliklerinin yerel otoritelere bildirilmemesi sebebiyle güvenlik açıklarına neden oldu.
Bu minvalde ülkemizde kanun koyucu; yabancı ülkelerin de yaptığı gibi bazı kanuni regülasyonların yürürlüğe soktu.
Makalemizde sizlere kanun ve yönetmeliği ayrı ayrı izah etmek yerine bir bütünmüş gibi değerlendirerek önemli noktalardan bahsedeceğiz.
KANUNUN VE YÖNETMELİĞİN DÜZENLEDİĞİ TEMEL UNSUR
- Kanun 100 gün ve 100 günden kısa süreli kiralamaları kapsamaktadır.
- Kanunun 4. Maddesinin 1. Fıkrasının (g) bendinde de yer aldığı üzere konut; “1” sene içerisinde en fazla “4” defa 100 günden kısa süreli kiralama yapmak marifetiyle kiraya verilebilir. Aksi taktirde tespiti ve yaptırımı 1 milyon Türk Lirasıdır.
İZİN BELGESİ
- İzin 100 gün ve 100 günden kısa süreli kiralamaları yukarıdaki gibi bir yaptırıma maruz kalmaksızın yapmak için işbu kanunda belirtilen ve yönetmelikte şartları gösterilen “izin belgesi” ile mümkündür.
- İzin belgesine ilişkin tüm başvurular e-Devlet üzerinden yapılır.
- Üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlarda malik yerine hak sahibi tarafından başvuru yapılır. Aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılır. Başvuru sahibinin, aynı binada daha önce izin belgesi aldığı konutlar bulunması durumunda başvuruda bu konuda bilgi vermesi zorunludur.
İZİN BELGESİNE BAŞVURU İÇİN ARANAN ŞARTLAR
İzin belgesi için yapılan başvurularda aşağıda belirtilen bilgi ve belgelerin ibrazı zorunludur:
a) Kiraya veren gerçek kişi ise;
1) Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası,
2) Kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi.
b) Kiraya veren tüzel kişi ise;
1) Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası,
2) Ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası,
3) Temsile yetkili kişilere ilişkin (a) bendinde sayılan ve imza örneği bulunan belgelerden biri.
c) Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı ile tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümler için konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi.
ç) Konut üzerinde birlikte mülkiyet bulunması durumunda;
1) Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin (a) ve (b) bentlerinde belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları,
2) Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin (a) ve (b) bentlerinde belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları,
3) Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı.
d) Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda;
1) Söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği,
2) Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği.
e) Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği.
YÜKSEK NİTELİKLİ KONUT KAVRAMI:
Yüksek nitelikli konut başvurularında ikinci fıkranın (d) bendi hariç ikinci fıkrada sayılan belgelere ek olarak aşağıdaki bilgi ve belgeler sunulur:
a) Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapıldığını gösterir resmî belge.
b) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı.
c) Başvurunun konut işletmesi tarafından yapılması durumunda ikinci fıkranın (b) bendinde sayılan belgeler ile kiraya verenin onayını gösterir belge.
d) Başvurunun pazarlama işletmesi tarafından yapılması durumunda, ayrıca yönetim işletmesinin muvafakatini gösterir belge ile seyahat acentası belgesi.
Yüksek nitelikli konutlar ile müstakil konutlar için yapılan başvurularda ikinci fıkranın (d) bendindeki oybirliğiyle alınacak kararın sunulması ve Kanunun 3 üncü maddesinin dördüncü fıkrasındaki yüzde yirmi beş şartı aranmaz. Aynı yüksek nitelikli konutta yönetim işletmesi ile bir veya birden fazla pazarlama işletmesine ayrı ayrı belge düzenlenebilir.
Yüksek nitelikli konutlar: Yüksek nitelikli konut (rezidans): 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tanımlanan ve aynı Yönetmeliğin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılabilen, en az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarını, ifade eder.
Başvuru sahibi, sunduğu belgelerin aslına uygun olduğunu ve gerçeği yansıttığını, verilen bilgilerin doğru olduğunu kabul ve beyan eder. Başvuruda gerçeğe aykırı belge sunulduğunun belirlenmesi durumunda başvuru reddedilir, konut belgelendirilmiş ise belgesi iptal edilir ve bu belgeleri sunanlar hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
İZİN BELGESİ İŞLEMLERİ
Başvuru belgeleri il müdürlüğü tarafından incelenir; belgeleri uygun görülen konutlar için izin belgesi düzenlenir. Eksik veya uygun olmayan evrakla yapılan başvurular gerekçesi bildirilerek reddedilir. Başvurulara ilişkin işlemlerin otuz gün içinde sonuçlandırılması zorunludur.
Başvurunun izin belgesi düzenlenerek sonuçlandırılması durumunda izin belgesi düzenlendiği tarihten itibaren konutlarda otuz gün içerisinde denetim yapılır.
Yapılan denetimde asgari nitelikleri taşımadığı tespit edilen konutların izin belgesi sahipleri hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ğ) bendi uyarınca (100.000,00 TL) idari para cezası uygulanarak tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için on beş gün süre verilir. Bu süre sonunda yapılacak ikinci denetimde de eksikliklerin giderilmediğinin tespit edilmesi durumunda, Kanunun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca izin belgesi iptal edilir.
Kiraya verenin mesken amaçlı olarak kullanımında olan belgesiz konutunun bir veya birkaç odasının kiralamaya konu edilmesi amacıyla izin belgesi düzenlenemez. Konutların, bu şekilde kiralamaya konu edildiğinin tespiti halinde, Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi (100.000,00 TL) gereğince para cezası uygulanır.
Yüksek nitelikli konutlar ile geçici 1 inci madde kapsamındaki konutlara ilişkin başvuru işlemleri Bakanlıkça incelenerek sonuçlandırılır.
PLAKET DÜZENLENMESİ
Bakanlıkça hazırlanarak soğuk damga ile işaretlenmiş plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur.
Plakette aşağıdaki bilgiler yer alır:
a) “TURİZM AMAÇLI KONUT” ibaresi ve konutun Bakanlığın denetimine tabi olduğuna dair bilgi.
b) İzin belgesi tarihi, konutun bulunduğu ilin plaka kodu ile başlayan belge numarası ve izin belgesi sahibinin irtibat numarası.
c) Konutun adresi.
KONUTLARDA ARANACAK NİTELİKLER
a) En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.
b) Konutta soğuk ve sıcak su, yatakodalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklimkoşullarınagöre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.
c) Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.
ç) Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.
d) Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz. Konutun bu koşullara aykırı olarak kiralanması durumunda izin belgesi sahibi hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ç) bendi (100.000,00 TL) uyarınca idari para cezası uygulanır.
(2) İzin belgesi düzenlendikten sonra birinci fıkrada belirtilenlere ek olarak aşağıdaki niteliklerin de sağlanması zorunludur:
a) Konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her türlü ortamda konutun izin belgesinin örneği okunaklı bir şekilde yayımlanır. Bu tanıtımlarda aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunludur:
1) Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgilendirme.
2) Site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallara ilişkin bilgilendirme.
3) Konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri ile temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirme.
(3) Aynı sitede, binada veya yüksek nitelikli konutta aynı gerçek veya tüzel kişi adına birden fazla konut için başvuru yapılması durumunda tek izin belgesi düzenlenir; ancak her konut için ayrı plaket düzenlenir.
(4) Yüksek nitelikli konutlarda tüm konutların konut işletmesi tarafından kiraya verilmesi durumunda konut işletmesi adına tek izin belgesi ve plaket düzenlenir; aksi halde üçüncü fıkra hükümleri uygulanır.
İZİN BELGESİ SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
İzin belgesi sahibinin yükümlülükleri aşağıda sayılmaktadır:
a) Kiralanan konutu kanunda ve yönetmelikte belirtilen zorunluluklar mevcut olacak şekilde belirtilen niteliklerini sağlar şekilde kullanıcıya teslim etmek.
b) Asgari olarak, her kullanıcı değişiminde konutun temizlik ve bakımını düzenli olarak yapmak/yaptırmak, haşere ile düzenli olarak mücadele etmek ve buna ilişkin kayıtları muhafaza etmek.
c) Site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı olarak veya çevrim içi ortamda kullanıcılara bildirmek.
ç) 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ile 24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ve bu Kanunlara dayanılarak yürürlüğe konulan mevzuat kapsamında yükümlülükleri yerine getirmek.
d) Bakanlıkça hazırlanacak plaketi konutun girişine asmak.
İzin belgeli konutun odaları ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiraya verilemez. Bu şekilde kiraya verildiği tespit edilen konutların izin belgesi sahibi hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ğ) bendi (100.000,00 TL) uyarınca işlem yapılır.