10 Yıllık Uzama Süresi ile Kiracının Tahliyesi (TBK m.347)
Kiraya verenin sebep göstermek zorunda olmadığı tek tahliye yolu: sürelerin doğru hesabı, ihtarname zorunluluğu ve dava süreci — adım adım.
Türk kira hukuku kiracıyı güçlü biçimde korur: kiraya veren, sözleşme süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle mümkündür. Bu tablonun tek istisnası TBK m.347’de düzenlenen 10 yıllık uzama süresidir. Bu süre dolduğunda kiraya veren, hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Ne var ki bu hak, uygulamada en çok süre hesabı hatası yapılan tahliye yoludur — yanlış hesaplanan bir tarih, tahliyeyi tam bir yıl geciktirir.
Kanuni Dayanak: TBK m.347 Ne Diyor?
Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Maddenin özü şudur: sözleşme her yıl kendiliğinden uzar ve kiraya veren bunu engelleyemez; ancak bu uzama 10 kez gerçekleştikten sonra denge değişir ve artık kiraya veren de sebepsiz fesih hakkı kazanır.
En Kritik Nokta: Süre Nasıl Hesaplanır?
Uygulamadaki en yaygın hata, 10 yılın sözleşmenin başlangıcından itibaren sayılmasıdır. Oysa kanun “10 yıllık uzama süresi” der — yani süre, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Yargıtay’ın benimsediği formül şudur (Yargıtay 3. HD 2017/9404 E., 2017/17034 K.):
Somut Örnek Üzerinden
01.01.2015 tarihli 1 yıllık konut kira sözleşmesini ele alalım:
- Sözleşme süresi sonu: 01.01.2016
- 10 yıllık uzama süresinin sonu: 01.01.2026
- Bunu izleyen ilk uzama yılının sonu: 01.01.2027 → fesih bu tarih için yapılabilir
- İhtarnamenin tebliği için son gün: 01.10.2026 (3 ay öncesi)
- Kiracı çıkmazsa tahliye davası: 01.01.2027’den itibaren
Süreyi kaçırırsanız hak kaybolmaz — ama bir yıl ertelenir. İhtarname o uzama yılı için süresinde tebliğ edilemezse, fesih ancak bir sonraki uzama yılının sonu için yapılabilir. Örnekte 01.10.2026 kaçırılırsa, yeni hedef 01.01.2028 olur ve ihtar en geç 01.10.2027’de tebliğ edilmelidir.
Belirli Süreli mi, Belirsiz Süreli mi?
TBK m.347 iki sözleşme tipi için farklı rejim öngörür:
10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtar
Kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlerdeki fesih dönemlerine uyularak bildirim
Belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıl doğrudan kiranın başlangıcından itibaren hesaplanır; fesih ise genel hükümlere göre, altı aylık kira dönemi sonu için üç aylık bildirim süresine uyularak yapılır (TBK m.328–329).
İhtarname: Zorunlu ve Şekle Bağlı
Bu tahliye yolunda ihtarname bir tercih değil, zorunluluktur. Dikkat edilmesi gerekenler:
- Tebliğ esastır: Kanundaki 3 aylık süre, ihtarın gönderilmesiyle değil, kiracıya tebliğ edilmesiyle korunur. Son günlere bırakılan ihtarlarda tebligatın gecikmesi hakkın bir yıl ötelenmesine yol açar.
- Noter kanalı tercih edilmelidir: İspat kolaylığı açısından ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi güvenli yoldur.
- İçerik net olmalıdır: Sözleşmenin TBK m.347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle, belirtilen uzama yılı sonunda yenilenmeyeceği ve taşınmazın tahliyesi açıkça talep edilmelidir.
Uygulama notu: Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi çoğu dosyada tartışmalıdır — yazılı sözleşme yoksa ya da süre belirsizse hesap tamamen değişir. İhtar çekilmeden önce sözleşme tipinin (belirli/belirsiz) ve tarihlerin doğru tespiti, sürecin en kritik adımıdır. Yanlış rejim üzerinden çekilen ihtar, açılacak davanın reddine yol açabilir.
Dava Süreci
Süresinde tebliğ edilen ihtara rağmen kiracı, uzama yılının sonunda taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Yargıtay uygulamasında dava, fesih bildiriminin sonuç doğurduğu tarihi izleyen 1 ay içinde açılmalıdır; kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353 kıyasen). Mahkeme bu davada tahliye sebebini araştırmaz; incelenen yalnızca sürelerin ve ihtarın usulüne uygunluğudur.
Sürecin İki Olası Sonu
✓ Süreler doğru hesaplandı, ihtar süresinde tebliğ edildi
Mahkeme sebep aramaz; tahliye kararı verilir. Karar kesinleştiğinde icra yoluyla tahliye mümkündür.
✗ Hesap hatası veya geç tebliğ
Dava reddedilir; yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücreti yüklenir. Fesih hakkı bir sonraki uzama yılına kalır — kayıp en az bir yıldır.
Sık Sorulan Sorular
10 yılını dolduran kiracı sebepsiz tahliye edilebilir mi?
1 yıllık sözleşmede kiracı fiilen kaç yıl oturmuş olur?
İhtarname çekmeden doğrudan dava açabilir miyim?
Ev sahibi değiştiyse (taşınmaz satıldıysa) 10 yıl yeniden mi başlar?
Kiracı ihtara rağmen çıkmazsa süreç ne kadar sürer?
Kiracınız 10 yılını doldurdu mu?
Süre hesabının doğru yapılması bu davanın kaderini belirler. Sözleşmenizin tarihlerini birlikte inceleyelim; ihtarname ve dava sürecini sizin adınıza yürütelim.
Özgün Hukuk ve Danışmanlık — Av. Kaan Özgün
Turgutreis / Bodrum • Muğla Barosu
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.